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Il manuale delle aste immobiliari

Il manuale delle aste immobiliari.

Per giungere alla vendita all’asta di un immobile è necessario:

1.     l’esistenza di un titolo esecutivo e cioè del documento che certifica l’esistenza del credito certo ed esigibile;

2.     la notifica dell’atto di precetto, con il quale il creditore munito del titolo esecutivo può promuovere l’espropriazione immobiliare mediante la notificazione e la successiva trascrizione presso l’Ufficio del Territorio dell’atto del “pignoramento immobiliare” che consiste nell’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario rivolge al debitore di astenersi di qualunque atto diretto a sottrarre la garanzia del credito  che intende sottoporre ad esecuzione;

3.     decorso il termine di 10 giorni dal pignoramento il creditore procedente od ognuno dei creditori intervenuti muniti del titolo esecutivo, può presentare presso la cancelleria del Tribunale cui appartiene l’ufficiale giudiziario l’istanza di vendita. Tale istanza deve essere proposta al giudice entro 90 giorni dal pignoramento. Il creditore deve provvedere a depositare entro 60 giorni dal  ricorso tutti i documenti necessari ( ex 567 c.p.c.);

4.     successivamente si deve procedere con la stima dell’immobile onde determinare il prezzo base della vendita stessa. Il giudice può nominare un esperto affinché provveda a determinare il valore dell’immobile pignorato,

5.     a seguito dell’istanza di vendita il giudice provvede all’emissione dell’ordinanza di vendita. Con l’ordinanza viene anche nominato un delegato a svolgere tutte le operazioni di vendita. Ciò avviene mediante “avviso di vendita” ed anche notificato nell’albo dell’ufficio giudiziario presso la cancelleria del Tribunale competente. Tale avviso dell’asta dispone la vendita almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto;                                               

6.     nella fase della vendita vengono esperite le attività per individuare l’offerente a cui aggiudicare l’immobile. Questa fase si conclude con l’aggiudicazione dell’immobile che prevede anche il saldo del residuo prezzo entro un termine prestabilito;

7.     avvenuto il saldo del prezzo, si provvede al trasferimento del bene col decreto in cui il giudice ordinando contestualmente anche la sua liberazione se è occupato e la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni immobile formalizza il passaggio  del cespite;

8.     la procedura esecutiva si conclude con la distribuzione del ricavato della vendita .

Il valore di un bene subastato.

Per prima cosa è opportuno controllare se la perizia del Tribunale determinata ex art. 568 c.p.c. abbia effettivamente tenuto conto di tutti gli aspetti legali, urbanistici, edilizi, catastali al fine di verificare il corretto valore di mercato ed evitare i possibili rischi derivanti dall’acquisto, considerando l’assenza di garanzie per vizi tipica delle vendite giudiziarie.

Innanzitutto  va controllato qual è il prezzo di vendita che è stato stimato; infatti se l’asta risultasse andata deserta  bisogna porsi il problema del motivo.

Dall’avviso di vendita bisogna analizzare tutte le informazioni possibili, in particolare bisogna stare molto attenti al CTU. Dall’analisi di esso si deve ricavare:

1.     La data di redazione;

2.     la tipologia catastale;

3.     il diritto reale oggetto della vendita;

4.     la storia dei trasferimenti di proprietà ;

5.     lo stato  del bene se libero o occupato;

6.     eventuali vincoli di diversa natura: storici, artistici, architettonici, ambientali eccetera; passività ambientali e problematiche di bonifica ( presenza di amianto per esempio ) ;

7.     l’esatta consistenza dell’immobile e le relative pertinenze,

8.     la stima dei costi minimi di manutenzione o  ristrutturazione anche degli impianti;

9.     i costi da sostenere : condominio, oneri consortili, regolarizzazione urbanistiche, edilizie, catastali, messa in sicurezza ect.

I soggetti dell’asta.

1)     Il giudice dell’esecuzione: è il magistrato a cui il Presidente del Tribunale ha assegnato la titolarità della procedura esecutiva. Egli può svolgere in prima persona le operazioni di vendita oppure delegare le stesse a professionisti selezionati;

2)     il professionista delegato: è un professionista appartenente alle categorie: notai, avvocati e dottori commercialisti a cui il giudice dell’esecuzione può affidare parte o tutta la procedura;

3)     il custode giudiziario: è nominato all’atto del pignoramento dal giudice dell’esecuzione, in caso di immobile occupato normalmente il custode è il debitore stesso;

4)     Il perito o esperto stimatore il cosiddetto CTU: è il perito immobiliare, scelto tra gli iscritti in apposite liste nominato dal giudice per stimare correttamente il bene oggetto d’asta;

5)     l’amministratore giudiziario : ex art. 592 c.p.c. è una figura rara che può essere utilizzata dal giudice dell’esecuzione a seguito di più aste deserte. Spesso è un istituto autorizzato;

6)     il creditore pignorante: è il soggetto titolare del credito;

7)     i creditori iscritti: sono i creditori che hanno diritto di prelazione sui beni pignorati;

8)     i creditori intervenuti: sono quei creditori che hanno diritto ad inserirsi nella procedura;

9)     il debitore esecutato: è il titolare del diritto reale immobiliare pignorato.

Chi può partecipare alle aste immobiliari?

Chiunque può partecipare all’asta immobiliare, eccetto il debitore stesso e l’ufficiale giudiziario che ha provveduto al pignoramento, oltre agli altri soggetti espressamente esclusi ex articolo 1471 del codice civile in quanto si trovano in palese conflitto di interesse. Può presentare offerte il coniuge del debitore, purché non esecutato anche lui; tutti parenti del debitore; tutti i terzi comproprietari dell’immobile non debitori; tutti i titolari di alloggi realizzati in regime di edilizia economica e popolare che non potrebbero acquistare in caso di alienazione volontaria del bene; i minori e altri soggetti privi di capacità di agire purché abbiano la necessaria autorizzazione.

L’avvocato, può presentare un’offerta per persona da nominare però dovrà entro tre giorni dall’aggiudicazione indicare il nome della persona per cui ho fatto l’offerta.

I rappresentanti legali di società debbono allegare la documentazione legittimante tale potere,

i coniugi in comunione legale dei beni debbono stare attenti in quanto l’acquisto per essere personale deve essere espresso nei modi indicati.

La vendita senza incanto.

Essa si svolge attraverso la presentazione delle offerte, che sono irrevocabili e assolutamente vincolanti; debbono essere attuate in busta chiusa e vanno depositate di norma entro le ore 12,00 del giorno precedente all’apertura delle buste. È opportuno farsi rilasciare un’attestazione di avvenuta presentazione edell’offerta; le offerte devono essere corredate da un assegno circolare o da ricevuta del bonifico bancario pari al 10% del prezzo offerto.

La procedura dell’apertura delle buste prevede in primo luogo la dichiarazione solenne della invalidità delle offerte che non rispettano i criteri:

Ø l’offerta è inferiore alla base d’asta,

Ø la cauzione è insufficiente od assente,

Ø le clausole di revocabilità o le offerte sono giunte fuori tempo massimo o sono sottoposte a termine e condizioni.

Queste sono le situazioni possibili:

         è depositata una sola offerta valida, superiore al prezzo di base d’asta aumentato di 1/5 : in questo caso l’offerta viene accolta e l’immobile viene aggiudicato in via definitiva;

         è depositata una sola offerta valida superiore alla base d’asta ma non superiore al 1/5: in questo caso risulterà aggiudicataria solo se c’è l’assenso del creditore procedente ed il delegato alla vendita ritiene che tramite l’incanto non si possa ottenere un prezzo migliore;

         sono depositate più offerte, anche se una sola di queste è superiore al 1/5 del prezzo di base d’asta: in questo caso il delegato può aprire una gara con base d’asta con l’offerta più alta e stabilendo il tempo massimo a disposizione per ogni rilancio . Se gli offerenti aderiranno alla gara l’immobile sarà aggiudicato in via definitiva al miglior offerente. Se la gara non avrà luogo perché nessuno degli offerenti aderisce allora il giudice o il delegato possono aggiudicare l’immobile all’offerta più alta oppure ordinare l’incanto solo se ci sono due o più offerte tali che  non consentano di giudicare quale sia la migliore.

         In caso di assenza di offerte si procederà all’incanto.

In ogni caso viene redatto un apposito verbale e verrà restituita immediatamente ai partecipanti non aggiudicatari la cauzione precedentemente versata.

Coloro che pur avendo presentato offerte irrevocabili non sono presenti di persona all’apertura della busta non rischieranno  la confisca del 10%  della cauzione come avviene invece nella fase di incanto proprio in virtù dell’irrevocabilità dell’offerta stessa e della possibilità di aggiudicarsi l’immobile anche se assenti.

 

Vendita con incanto.

La vendita con incanto ha la peculiarità di essere successiva e solo eventuale rispetto  alla vendita senza incanto.

In tale ipotesi è necessario dopo aver presentato regolare istanza di partecipazione versare una cauzione che per legge non può essere superiore al 10% del prezzo base d’asta .

Partecipare a questa fase è più oneroso in quanto la base di partenza è più alta poichè si dovrà aggiungere anche il rilancio minimo, ma non c’è nessun vincolo a concorrere per l’aggiudicazione dell’immobile in quanto l’offerente può rinunciare a partecipare all’udienza oppure può partecipare senza effettuare alcun rilancio il che impedisce l’acquisto essendo obbligatorio per la vincita almeno un rilancio. Se però non si presenta alcun rilancio si può rischiare a seconda del Tribunale la perdita della cauzione che sarà quindi restituita solo in misura di 9/10, per questo motivo spesso si può richiedere la creazione di due distinti assegni circolari uno del 1/10 e l’altro di 9/10 del 10% del prezzo base d’asta.

L’esatta modalità sarà indicata nell’avviso di vendita con incanto che potrebbe dipendere anche dall’esito dell’asta, Taluni tribunali applicano la penale solo in caso di asta deserta. La legge prevede infatti che perdano 1/10 della cauzione a titolo di sanzione gli offerenti che omettono di partecipare all’incanto o di offrire almeno un rilancio minimo.

Se però altri partecipanti propongono offerte l’immobile viene aggiudicato, sono gli assenti sarebbero sanzionabili ai sensi dell’articolo 580 c.p.c. essendo risparmiati coloro che pur non avendo lanciato non hanno partecipato, ma erano almeno presenti.

Inoltre la fase con incanto cui gli acquirenti effettuano a volte rilanci successivi in un termine prefissato da uno a tre minuti generalmente con aumenti successivi con un rilancio minimo stabilito nel bando, l’assegnazione della offerta più alta è sempre provvisoria perché la legge prevede che entro una certa ora del 10º giorno successivo alla data dell’incanto chiunque anche chi non ha partecipato all’incanto possa presentare offerte di acquisto di almeno un quinto superiore  rispetto al prezzo ottenuto con incanto depositando offerte in busta chiusa come nella fase senza incanto e prestando obbligatoriamente una cauzione pari al doppio della precedente cauzione cioè il 20% della base d’asta.

Se, a seguito di presentazione di almeno una valida offerta in aumento del quinto è  indetto un nuovo incanto con la pubblicità obbligatoria almeno 40 giorni prima della data dell’incanto.

Se invece non perviene alcuna offerta in aumento o quelle ricevute non sono valide nei giorni 10 successivi all’aggiudicazione provvisoria questa diventa definitiva.

Il delegato comunica all’aggiudicatario provvisorio in caso in cui le offerte ricevute siano ritenuti inammissibili e quindi si procede con l’aggiudicazione definitiva.

Riepilogo.

La vendita senza incanto precede necessariamente la fase “con incanto”.

L’offerta minima è pari alla base d’asta, le offerte si devono depositare e sono irrevocabili e vincolanti.

La cauzione deve essere non inferiore al 10% del prezzo offerto. L’aggiudicazione dopo la gara è definitiva.

Solo gli Avvocati possono presentare offerte per conto di terzi.

La presenza all’apertura delle buste non è obbligatoria.

Non sono ammesse offerte in aumento successive.

La vendita con incanto.

L’offerta minima per essere valida deve contenere almeno un rilancio minimo sulla base d’asta.

Si depositano solo delle mere istanze a partecipare, la cauzione deve essere non superiore al 10º del prezzo base d’asta.

L’aggiudicazione è provvisoria in quanto si ha la possibilità di rilanciare con l’aumento di 1/5 dell’ultimo prezzo d’asta.

Oltre agli Avvocati qualunque  persona può essere presente con procura.

La presenza all’apertura delle buste e dei rilanci non è obbligatoria, ma chi non partecipa senza giustificato motivo può perdere 1/10 della cauzione.

Si può sempre rilanciare in aumento l’offerta più alta nei 10 giorni successivi alla chiusura dell’asta.

In caso di incanto deserto o in mancanza di rilanci il delegato o il giudice provvede a indicare un nuovo esperimento d’asta iniziando dalla fase senza incanto ad un prezzo ribassato di una percentuale di solito intorno al 20/25% del prezzo base dell’ultima asta.

La consegna.

Ciò che sancisce il passaggio di proprietà formale è rappresentato dall’emissione del decreto di trasferimento.

Tuttavia il momento critico consiste nella consegna di quanto acquistato.

Un aspetto da ricordare è che l’immobile aggiudicato è rimasto il più delle volte anche per alcuni anni nella disponibilità del debitore esecutato. Costui può aver “abusato” mediante ampliamenti, variazioni, cambiamenti d’uso dell’immobile, ma il più delle volte può aver trascurato tutte le manutenzioni, i pagamenti di imposte e comunque le pratiche di regolarizzazione depositate o da depositare.

Potrà mettere in atto ogni sorta di comportamento ostruzionistico per impedire, ritardare o rendere comunque più difficoltosa l’immissione in possesso e tutte le altre  attività di liberazione del bene.

Quindi tra le altre difficoltà che si potrebbero incontrare ci sarà anche quella di: 

restauro o ristrutturazione edilizia;

regolarizzazione catastale;

bonifiche ambientali;

con il decreto in mano ci si può anche recare presso il Comune di residenza dell’immobile allo sportello dell’ufficio tecnico per richiedere copia di tutta la documentazione presente relativa al cespite: progetto, varianti, DIA, titoli autorizzativi eccetera.

Gli eventuali abusi urbanistici che sono possibili regolarizzare devono rientrare tra quelli per cui in base all’articolo 40 della legge 47 /1985, la legge sul condono, si può procedere a sanatoria purché le richieste siano presentate entro 120 giorni dal deposito della notifica dell’emissione del decreto di trasferimento.

È il caso di contattare l’amministratore di condominio per farsi comunicare tutti recapiti necessari alla convocazione dell’assemblea .

È importante prendere contatti con il Comune o con l’eventuale municipalizzata per provvedere al puntuale pagamento di tutti gli oneri richiesti.

È necessario stipulare una polizza di assicurazione.

La detraibilità degli interessi passivi derivanti da mutuo può essere usufruito alla duplice condizione:
-l’azione esecutiva per il rilascio dell’immobile venga attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento della proprietà;
-l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

 

 

La liberazione dell’alloggio.

Se l’immobile pur essendo diventato di proprietà è occupato da beni mobili dell’ esecutato, l’aggiudicatario non può liberarsene a suo piacimento perché di questi mobili non pignorati e non pignorabili il neoproprietario può rispondere di danneggiamento o di furto. Per questo motivo ci possono essere tre atteggiamenti da parte dell’ esecutato:

         l’esecutato è  collaborativo e porta via i suoi beni senza problemi. È il caso più favorevole in quanto l’esecutato che non può pagare ci tiene ai beni non pignorati e quindi una volta raggiunto lo scopo di aver occupato l’immobile nel maggior tempo possibile subisce lo sfratto;

         l’esecutato è parzialmente collaborativo in questo caso è meno interessato ai propri beni non pignorati, oppure non ha ancora trovato un nuovo locale in cui abitare e quindi ciò che è stato venduto all’asta è un deposito gratuito delle proprie cose. In questo caso può essere sufficiente che l’esecutato firmi una scrittura nella quale dichiari di ricevere i beni, possibilmente meglio identificati con un inventario, e dichiara contestualmente di liberare il nuovo proprietario da qualsiasi responsabilità in merito alla custodia dei beni stessi, dichiara altresì di averli visti e riconosciuti nelle identiche condizioni e nel medesimo stato in cui erano stati lasciati ed inoltre garantisce che se gli stessi non saranno asportati entro un termine pattuito gli stessi saranno da considerare come abbandonati, con ogni conseguenza di legge. Questo significa che il proprietario trascorso il periodo convenuto potrà considerarsi proprietario di tali beni che potrà disporre e liberarsene a proprio piacimento. In questo caso, qualunque sia : il suo comportamento sarà pienamente lecito e legittimo.

         Quando l’esecutato non è affatto collaborativo. Queste ipotesi si attua sia quando l’esecutato decide di utilizzare l’immobile come “deposito gratuito” oppure perché lo stesso è sparito nel nulla senza lasciare recapiti o tracce di sé. In questo caso bisogna ricorrere alla fattispecie della “offerta reale”. Essa consiste nell’intimazione al creditore di ricevere, stiamo parlando dei beni lasciati nell’immobile, mediante atto a lui notificato nelle forme prescritte per gli atti di citazione.

Se il creditore rifiuta di accettare l’offerta reale il nuovo proprietario può eseguire il deposito. Eseguito il deposito, quando e questo sia accettato dall’esecutato o è dichiarato valido con sentenza passata in giudicato il nuovo proprietario non può più ritirarlo ed è liberato dalla sua obbligazione.

Se le spese della loro custodia sono eccessive l’acquirente dopo l’offerta reale o l’intimazione di ritirarle può farsi autorizzare dal Tribunale a vendere nei modi stabiliti per le cose pignorate e depositare il prezzo.

Solo dopo la conclusione di questa procedura il nuovo proprietario può finalmente entrare in possesso del proprio immobile.

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